Орон сууц захиалгаар бариулах гэрээ юу эсвэл орон сууц худалдах-худалдан авах гэрээ юу?

Практикт үйлчлүүлэгчид маань орон сууцтай холбоотойгоор орон сууц захиалгаар бариулах гэрээ, орон сууц худалдах-худалдан авах гэрээ гэсэн нэр бүхий гэрээ ихэвчлэн үйлддэг ба гэрээний гол нөхцөлөөс үзэхэд ажил гүйцэтгэх эсвэл худалдах-худалдан авах гэрээний аль нэг шинжийг агуулсан байдаг. Маргаан гарахад шүүх гэрээний төрлийг зөв тодорхойлоогүйгээс орон сууцны дутуу талбайн үнийн зөрүү гаргуулах нэхэмжлэлийн шаардлага өөр өөрөөр шийдвэрлэгдэх, хууль эрх зүйн мэдлэггүйгээс эсвэл дутуугаас цаг зав, хөрөнгө мөнгөөрөө хохирох тохиолдол их байна. Иймд энэ удаад Улсын Дээд шүүхээс орон сууц захиалгаар бариулах гэрээ, орон сууц худалдах-худалдан авах гэрээнд тайлбар хийснийг товчлон хүргэж байна.   

Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1.-д зааснаар ажил гүйцэтгэх гэрээгээр ажил гүйцэтгэгч нь захиалагчийн буюу өөрийн материалаар гэрээнд заасан ажил гүйцэтгэх, захиалагч нь уг ажлын үр дүнг хүлээн авч, хэлэлцэн тохирсон хөлс төлөх үүргийг тус тус хүлээдэг. Нэг тал нь тодорхой давхарт, өрөөний тоо, талбайн хэмжээ, загварыг тогтоон, орон сууц захиалж, үүний төлөө хөлс төлөх, нөгөө тал нь уг ажлын үр дүнг хүлээлгэж өгөхөөр тохирсон агуулга тогтоогдвол энэ нь ажил гүйцэтгэх гэрээний үндсэн шинж юм.

Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1.-д зааснаар худалдах-худалдан авах гэрээгээр худалдагч нь биет байдлын доголдолгүй, эрхийн зөрчилгүй хөрөнгө, түүнтэй холбоотой баримт бичгийг худалдан авагчийн өмчлөлд шилжүүлэх буюу бараа бэлтгэн нийлүүлэх, худалдан авагч нь худалдагчид хэлэлцэн тохирсон үнийг төлж, худалдан авсан хөрөнгөө хүлээн авах үүргийг тус тус хүлээдэг. Өөрөөр хэлбэл нэгэнт бий болсон орон сууцыг санал болгох, нөгөө тал нь тохирсон үнийг төлөх тохиролцоо нь худалдах-худалдан авах гэрээ байна.

Гэрээний зорилго буюу гэрээний гол нөхцөл нь талуудын хүсэл зориг гэрээний харилцааг тодорхойлох үндсэн шинж нь болдог.  Иймд Талууд гэрээгээ орон сууц захиалгаар бариулах гэрээ гэж нэрлэсэн хэдий ч уг гэрээ худалдах-худалдан авах гэрээний шинжийг агуулсан бол орон сууц худалдах-худалдан авах гэрээ, эсвэл ажил гүйцэтгэх гэрээний шинжийг агуулсан бол тухайн гэрээний харилцааг үүссэн гэж үзнэ. 

Ажил гүйцэтгэх гэрээ, худалдах-худалдан авах гэрээнд гэрээний зүйлийг хүлээж авах үед доголдлыг мэдэх, мэдэх боломжтой байсан эсэх асуудал ялгаатай тул доголдлын талаар гаргах нэг талын шаардлага, гомдлын шаардлага гаргах хугацаа, шүүхэд нэхэмжлэл гаргах хөөн хэлэлцэх хугацаа зэрэг асуудлууд өөр өөрөөр зохицуулагдана.

Орон сууц барих ажил гүйцэтгэх гэрээ байгуулсан бол орон сууцны талбайн хэмжээ дутуу байгаа нь захиалсан зүйлийг тохирсон ёсоор хийгээгүй, ажлын үр дүн доголдолтой болно. Ажил гүйцэтгэх гэрээний харилцаанд гүйцэтгэсэн ажлын үр дүн доголдолтой бол доголдлыг арилгуулах, эсхүл ажлыг шинээр гүйцэтгүүлэх, доголдлын улмаас ажлын үр дүнгийн үнэ нь буурсан хэмжээнд хувь тэнцүүлэн ажил гүйцэтгэгчид төлбөл зохих хөлсийг бууруулах захиалагчийн шаардах эрхийг Иргэний хуулийн 352 дугаар зүйлд заасан. Тийм учраас захиалагчийн зүгээс нэхэмжлэлийн шаардлагаа орон сууцны дутуу талбайн үнийн зөрүү үнэ гэж тодорхойлсон хэдий ч Иргэний хуулийн 352 дугаар зүйлийн 352.2.3.-т заасан ажлын хөлсийг зохих хэмжээгээр бууруулах агуулгаар нэхэмжлэлийн шаардлагаа тодорхойлсон байдаг байна. Харин ажлын үр дүнг хүлээж авах үед түүний доголдлыг захиалагч мэдэж байсан боловч ямар нэгэн гомдол гаргаагүй бол тэрээр энэ хуулийн 352.2.-т заасан шаардлага гаргах эрхээ алдахыг Иргэний хуулийн 352 дугаар зүйлийн 352.4.-т заажээ. Эдгээр зохицуулалтаас үзэхэд ажил гүйцэтгэх гэрээний захиалагч ажлын үр дүнг хүлээж авах үедээ доголдлын талаар мэдсэн боловч гомдол гаргаагүй бол шаардах эрхээ алдах, худалдах-худалдан авах гэрээнээс ялгаатай нь доголдлыг мэдэх боломжтой байсан гэх нөхцөлийг ажил гүйцэтгэх гэрээнд хуулиар хамааруулаагүй болохыг анхаарах нь зүйтэй юм.  

Харин орон сууц худалдах-худалдан авах гэрээгээр худалдан авагч эд хөрөнгө хүлээж авах үедээ уг эд хөрөнгийн доголдлын талаар мэдсэн буюу мэдэх боломжтой байхад хүлээн авсан бол Иргэний хуулийн 255 дугаар зүйлийн 255.1., 255.1.1.-д зааснаар шаардлага гаргах эрхээ алдахаар байна. Худалдан авагч орон сууцыг хүлээж авах үедээ сууцны талбайн хэмжээ дутуу болохыг мэдсэн бол шаардах эрхээ алдах нь ажил гүйцэтгэх гэрээний 352.4.-т заасан захиалагчийн шаардах эрхээ алдах тохиолдолтой адилхан үр дагавартай. Харин гэрээнд худалдах орон сууцны талбайн хэмжээг тодорхой тусгасан байхад хүлээж авахаас өмнө, эсвэл хүлээж авах үедээ хэмжилт хийлгэх замаар доголдлыг мэдэх боломжтой байхад орон сууцыг хүлээн авсан бол шаардлага гаргах эрхээ алдах нь ажил гүйцэтгэх гэрээнээс ялгаатай байна. Орон сууцны талбайн хэмжээ дутуу гэх доголдол нь хүлээж авах үед мэдэх боломжтой эд хөрөнгийн доголдолд хамаарахгүй гэж онолын үүднээс зарим хуульчид үздэг боловч  орон сууц, түүний үнэ зөвхөн талбайн хэмжээгээр бус тохижилт, байрлал, загвар, өрөөний тоо зэрэг шинжүүдээр тодорхойлогддог, сууцны талбайг баримжаагаар бус хэмжих бололцоотой тул орон сууцны талбайн хэмжээг эд хөрөнгийг хүлээж авах үед мэдэх боломжтой гэж үзэж, шүүхээс Иргэний хуулийн 255 дугаар зүйлийн 255.1., 255.1.1.-д заасан зохицуулалтыг худалдах-худалдан авах гэрээний харилцаанд хэрэглэжээ.

Орон сууцны талбайн хэмжээ дутуугаас үнийн зөрүү шаардах нэхэмжлэл орон сууц барих ажил гүйцэтгэх гэрээ, орон сууц худалдах-худалдан авах гэрээний аль алинаас үүсч болох боловч дээрх 2 гэрээнд шаардах эрх, түүний үндэслэлийг өөр өөрөөр зохицуулсан тул нэхэмжлэлийг хангах эсэх асуудал мөн өөр байдлаар шийдвэрлэгдсэн байна. 

Эх сурвалж: http://www.supremecourt.mn

Иймд гэрээний харилцааг зөв тодорхойлж хэрэглэх, хууль зүйн туслалцаа үйлчилгээ авахыг зөвлөж байна.  

Өмгөөллийн "FOM Partners" ХХН

2017 он 03 сар 28 өдөр